「こんなことを弁護士に相談していいのか？」と悩まれる前に、転ばぬ先の杖としてなんでも気軽にご相談ください。
解決に向けてサポート
これまで個人・法人問わず身近な街中の弁護士として様々な法分野・案件に取り組んでまいりました。
最近では不動産を含む相続、財産管理業務（成年後見業務、破産管財業務等）に関わる案件を多く取り扱っております。
相続人が多数に及ぶなどして協議が困難となっている相続案件、共有状態となっている不動産の管理や処分、所有者が不明もしくは所在が不明で管理等にお困りの方はご相談ください。
また、建物や土地などの不動産にまつわる事案として、未払賃料の回収や賃貸物件の明渡し、建設会社・設計事務所の未払報酬金の交渉案件、訴訟案件も多く取り扱っております。
所属・実績
- 東京弁護士会人権擁護委員会
- 自治体法律相談担当弁護士
- 自治体空き家対策協議会委員経験者
- 成年後見人業務経験あり
- 破産管財人業務その他財産管理人業務経験あり
豊田 憲生 弁護士の取り扱う分野
人物紹介
人物紹介
所属団体・役職
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2014年 4月住宅紛争審査会運営委員会
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2016年 4月人権擁護委員会
所属弁護士会
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- 所属弁護士会
- 東京弁護士会
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- 弁護士登録年
- 2013年
大久保 誠 弁護士の法律相談一覧
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【相談の背景】
実家が３階建ての賃貸併用２世帯住宅であり、１階が賃貸アパート、２階と３階が２世帯の居住スペースとなっておりますが、各階が区分所有となっており、１階と３階は私、２階は母と叔父の共有名義、土地も母と叔父の共有名義になっております。
築３７年が経過して雨漏り等も散見し、大規模修繕を計画しておりますが、多額の費用がかかるため、同土地建物を担保にした住宅ローンを利用せざるを得ない状況です。
しかし、土地と２階部分の半分の所有者の叔父が健在であれば全く問題なかったのですが、認知症のため後見人保佐がついており、抵当権の設定には後見人の同意が必要になるなど厳しい状況です。
同建物を建てて以来、叔父は一切関与しておらす、叔父の非居住用住居で、固定資産税等の費用も一切負担していません。
【質問1】
この場合、後見人の同意や裁判所の審判を得て担保設定することは可能でしょうか？
叔父さんに保佐人選任されているということですので、
担保を設定について保佐人の代理権が付与されていれば、
保佐人が代理して担保設定することはあり得ます。
この場合、被保佐人の居住用建物に該当するのであれば家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）が、非居住用建物であるのならばここでの許可は必要ありません。
なお、ここでの居住用建物には、以前居住していた場合も含まれますので、居住用不動産該当性の判断には注意が必要です。
また、本人が抵当権設定行為をするにあたって同意を保佐人が与えるということはあり得ます（民法13条1項3号）。
いずれにしても、裁判所の許可なり保佐人の同意が必要となります。
保佐人や裁判所が承諾しないとは言い切れませんが、
被保佐人が借り入れるのであれば返済が被保佐人の収支に影響しないのか、
被保佐人以外が借り入れるのであればローンの返済の確実性、
被保佐人に修繕をすることで利益があるのか、
被保佐人以外の利益を図ることにならないか
他の手段で修繕費用を準備できないか、
等、担保設定の必要性や相当性があるかどうか詳しく保佐人等で検討されるかと思います。
場合によっては、この際、被保佐人の持分を適正価格で買い取り、
建て替えないし大規模修繕をすることもありうるのかもしれません。 -
【相談の背景】
知恵をお貸しください。
元交際相手に43万円を貸していました。借用書はありません。返済を求めましたが借りた事実はないと言われております。借用書はないですが日常的にお金の話はしており、全てではないですが3万、5万借りたという内容や毎月1万ずつ返していく。返す気がないなら別れて欲しいという内容に対し、借りた金額はきちんと返す、当たり前だなどといった内容があります。定期的に貸した総合計についてラインでやりとりをしており、本人と私の中で金額は相違ありません。いつ43万円は返せるのか。消費者金融にいって返してほしいという内容に対して相手も了承しています。結果的には８月までには離婚をするのでそのときの財産分与からか財形を崩すまで待って欲しいということでまっている状況でした。すべてラインの文面あります。
【質問1】
貸したとき全てのラインはないですが総合計について話した内容とそのままの流れで返済の話をしたものは有効なのでしょうか？泣き寝入りしかないですか？
【質問2】
借用書がない場合の証拠として有効になるものかはかりかねるため不安です。
【質問3】
少額訴訟ではなく支払い督促からの通常訴訟の方がよろしいのでしょうか？
金銭消費貸借契約が成立しているというには、
金銭の返還合意と弁済時期の合意、合意に基づく金銭交付が必要です。
そして、この場合の合意は必ずしも書面でされる必要はないので、
LINEやメールでの合意だからといって効力がないわけではありません。
ただし、LINE等は往々にして文脈が重要であったりするので、
一部分だけからだと合意があるように見えても、
前後の流れを見ると合意があったとは認められない場合がありますので、
注意が必要です。
そのため、LINE等も証拠になりますが、
証拠として提出する場合には、よく前後の文脈も見たうえで、
できればお近くの弁護士に相談された上で進められるのがよろしいかと思います。
（なお、相談者様は一般的な金銭の貸し借りを想定していると思いますが、法律構成も金銭消費貸借契約のほかに、準消費貸借契約という構成があり得、この点も含めて検討が必要になると思います。）
少額訴訟か支払督促かという点は、
支払督促の時点では証拠の提出はいらないので簡便ではありますが、
支払督促に異議が出される可能性が高いと思われるようでしたら、
最初から少額訴訟を提起したほうが、
結局は急がば回れで早期解決につながるかもしれませんね。
いずれにしても、訴訟になることを見越した証拠の準備が必要になりますので、
先ほど説明しましたようにLINEの内容などをお近くの弁護士に見てもらうなどして、
助言をもらいつつ進めた方が良いと思います。
【当日・休日・夜間相続問題】管理処分に困っている不動産をお持ちの方やその親族の方、賃貸物件のオーナー様、不動産業者、建設業関連事業主からのご相談多数。不動産を巡るトラブルは、生活、また事業の基盤を揺るがします。問題がこじれる前にご相談ください。
不動産・建築の詳細分野
管理困難な物件を弁護士がサポート
多くのご依頼者が、何をどのように話して良いのか、何が必要で何が余計なことなのかを迷われておられます。
相談の流れご相談やお打ち合わせの際には、丁寧にお話を伺い、ご依頼者が大切にしたいものを理解し、それを実現するための解決策を提案しています。
特に、以下のような相談例があります。
- 相続人間での協議ができない遺産分割
- 不動産の共有物分割
- 未払い賃料の回収
- 賃貸物件の明渡請求
- 請負代金や設計料の回収
どんなお悩みでもお気軽にご相談ください。あなたの不安を取り除き、最適な解決策をご提供いたします。
このようなときはご相談ください
トラブルは小さな芽のうちに摘み取ることが重要です。問題がこじれる前と後では、解決までにかかる時間も労力も変わってきます。
◎売買・賃貸借上のトラブル
- 賃料の滞納が続いており、建物の明け渡しを請求したい。
- 賃料を回収したい。
- 建物に不具合があるので、責任を追及したい。
◎建築トラブル
- リフォームについてクレームが発生した。
- 設計完成後に契約解除したいと申し出があった。
- 請負代金の積算、支払い等トラブルが発生した。
◎相続関連
- 共有名義の不動産を売却したいが、相続人が複数いる。
- 土地を多く私有しており、後で相続人が揉めないようにしておきたい。
- 不動産の分割方法などで揉めており、話が進まない。
◎共有不動産
- 共有者同士の意見が合わず、不動産が管理できずに困っている。
- 他の共有者から突然、共有物分割請求訴訟の通知が届いた。
上記以外のお困りごとも知識と経験を活かし、最適な解決策をご提案します。お困りの際は、お気軽にご相談ください。
管理困難な物件を弁護士がサポート
昨今、高齢者や外国人、海外移住者が相続人や共有者に含まれるケースが増加し、遺産分割協議や共有者間の意見の相違などによる管理困難な不動産に関する相談が多く寄せられています。
特に、海外在住の相続人や認知症の高齢者が相続人に含まれる場合や、所在不明な相続人がいるために協議が成立せず、長期間放置されていた遺産分割を成功させた事例が多くあります。また、高齢者や障がい者等の成年後見人として、不動産の管理・処分を行った経験も豊富です。
相談者・依頼者の気持ちに配慮しながら、解決を目指します。
安心のサポート体制
▼丁寧な説明を心がけています
馴染みのない方からすると、法律用語は難しいものだと思います。
ご理解、ご納得いただけるまで、丁寧に噛み砕いてご説明いたしますので、心配なさらずにご相談ください。
▼柔軟な相談体制
休日や夜間も柔軟に対応していますので、いつでもご相談ください。
依頼者からの感謝の声
所属事務所情報
弁護士との連携が深く、裁判中でも使える証拠が取れる優良事務所を厳選しました。迷った際は、ぜひこちらも参考にしてみてください。
